لوئر مین ہٹن میں واٹر سٹریٹ پر ایک پرانی دفتر کی عمارت ہے جہاں اپارٹمنٹس بنانے کے لیے یہ دنیا میں تمام معنی رکھتا ہے۔ 31 منزلہ عمارت، جو کبھی AIG کا ہیڈکوارٹر تھا، اس کے چاروں طرف کھڑکیاں ہیں اور ایک شکل اضافی کونے والے یونٹوں کے لیے موزوں ہے۔ بہت کم رہائش والے شہر میں، یہ 800 سے 900 اپارٹمنٹس رکھ سکتا ہے۔ بالکل سڑک کے پار، ایک دفتر اس سے اتنا مختلف نہیں ہے۔ پہلے ہی رہائش میں تبدیل ہو چکا ہے۔، اور ایک اور راستے میں ہے.
لیکن 175 واٹر اسٹریٹ میں ایک رکاوٹ ہے: مالیاتی ضلع میں دفاتر کو زوننگ کے کچھ اصولوں سے بچایا جاتا ہے جو تبدیلی کو مشکل بنا دیتے ہیں – جب تک کہ وہ 1977 سے پہلے بنائے گئے تھے۔ اور یہ 1983 میں چھ سال بہت تاخیر سے بنایا گیا تھا۔
“اس عمارت کے بارے میں کچھ نہیں ہے – اس کی تعمیر، اس کے میکانیکل، اس کی ساختی انجینئرنگ – جو اسے تبدیل ہونے سے روکتی ہے،” رچرڈ کولز نے کہا، وین بارٹن گروپ کے مینیجنگ پارٹنر، جس نے سڑک پر دونوں تبدیلیاں تیار کی ہیں۔ وانبارٹن کی ملکیت تھی اور 175 واٹر کو بھی تبدیل کرنے کے بارے میں سخت سوچا تھا۔ ایک وقت ایسا لگتا تھا جیسے نیویارک 1977 کے کٹ آف کو تبدیل کر سکتا ہے، جو کہ مزید تبادلوں کو فروغ دینے کے لیے ایک سادہ بغیر لاگت کی اصلاحات۔ میئر ایرک ایڈمز کی حمایت حاصل تھی۔ اور گورنمنٹ کیتھی ہوچول. مسٹر کولز نے کہا کہ قلم کا محض ایک جھٹکے سے یہ کام ہو جائے گا۔
لیکن یہ خیال اس موسم بہار میں ریاستی مقننہ میں دم توڑ گیا، گورنر ہاؤسنگ کے باقی ایجنڈے کے ساتھ. جب وانبارٹن نے یہ نتیجہ اخذ کیا کہ کوئی تبدیلی نہیں آرہی ہے تو اس نے جائیداد بیچ دی۔
وہ سٹی بلاک آج ایک ایسے مسئلے کے بارے میں بتاتا ہے جو دفتری سیکٹر سے کہیں زیادہ بڑا ہے۔ وہاں، شہر ترقی کرنے میں ناکام رہا ہے یہاں تک کہ اس کے ارد گرد بہت کچھ بدل گیا ہے – رہائشیوں کی ضروریات، معیشت کی نوعیت، نئے خطرات کا اضافہ جیسے ہاؤسنگ بحران اور موسمیاتی تبدیلی۔
صحت مند شہروں کو نئی چیزوں کی تعمیر اور پرانے کی بحالی ضروری ہے۔ لیکن وہ ٹرانسموگریفیکیشن کی باقاعدہ چالیں بھی انجام دیتے ہیں، موجودہ بلڈنگ بلاکس کو کسی نئی چیز میں تبدیل کرتے ہیں۔ کارخانے اونچے اپارٹمنٹ بن جاتے ہیں۔. صنعتی واٹر فرنٹ پبلک پارکس بن جائیں۔. گودام بن جاتے ہیں۔ اسٹارٹ اپ دفاتر اور ریستوراں کے مناظر.
وبائی مرض نے امریکی شہروں کو عارضی طور پر ایسی تبدیلیاں کرنے پر مجبور کیا۔ وہ مڑ گئے۔ ریستوراں میں فٹ پاتھ، ہسپتالوں میں پارک، کھلی جگہوں میں گلیوں. اب دیرپا اور بڑے پیمانے پر، انہیں دفاتر کو اپارٹمنٹس، ہوٹلوں کو سستی رہائش میں، پارکنگ کو موٹر سائیکل لین میں، روڈ ویز کو ٹرانزٹ روٹس میں تبدیل کرنے کی ضرورت ہوگی۔ دفتر کے پارکس حقیقی محلوں میں.
“اگر ان پچھلے چند سالوں نے ہمیں کچھ سکھایا ہے،” NYU میں شہری پالیسی اور منصوبہ بندی کے پروفیسر، انگرڈ گولڈ ایلن نے کہا، “یہ لچک کی ضرورت ہے، جس طرح سے ہم استعمال کرنے جا رہے ہیں اس میں حیرانی کے لیے کھلے رہنے کی ضرورت ہے۔ جگہ.”
لیکن کئی دہائیوں سے، یہ لچک ختم ہو گئی ہے۔
امریکی شہروں میں تبدیلی کا مسئلہ پیدا ہوا ہے۔
قواعد کا ایک جھنڈ
یہ مسئلہ، زیادہ واضح طور پر، ایک دوسرے سے جڑے ہوئے مسائل کا ایک الجھنا ہے۔
زوننگ کوڈز وسیع و عریض اور زیادہ نسخے کے حامل ہو گئے ہیں۔ ہم نے ترقی کے لیے نیک نیتی سے اسپیڈ بمپس کو شامل کیا ہے، ماحولیاتی جائزے کی طرح اور عوامی اجلاسوں، اور وہ اکثر معاشرتی مفادات پر تنگ مفادات کے تحفظ کے لیے استعمال ہوتے رہے ہیں۔
ہم عشروں پہلے کے مقابلے آج بہت زیادہ عمارتوں کے بارے میں پوچھتے ہیں، بشمول یہ کہ وہ قابل رسائی، پائیدار، سمندری طوفان- اور زلزلہ پروف، وہ اڑنے والے پرندوں کو روکتے ہیں۔ اور عوامی جگہیں فراہم کریں۔. ہر نیا ہدف، قابل ہونے کے باوجود، عشروں پہلے تعمیر کی گئی عمارتوں اور آج کس ضابطے کی ضرورت ہے کے درمیان رابطہ منقطع کرتا ہے۔
اور ہم نے وقت گزرنے کے ساتھ ساتھ تعمیر شدہ ماحول کے بارے میں مزید سخت خیالات تیار کیے ہیں: کہ مکانات کو غیر معینہ مدت کے لیے قدر ملنی چاہیے، کہ سیاست دان اس بات کو یقینی بنائیں، کہ جائیداد کے مالکان ان کے ارد گرد تبدیلی ویٹو کرنے کا حق ہے.
آج کا مجموعی اثر، اگر آپ کسی دفتر کو اپارٹمنٹ میں تبدیل کرنا چاہتے ہیں، یا یہاں تک کہ اپنے پچھلے پورچ کو ایک منسلک ہوم آفس میں تبدیل کرنا چاہتے ہیں؟ بلڈنگ کوڈ نہیں کہتا۔ یا زوننگ کرتا ہے۔ یا پڑوسی کرتے ہیں۔ یا دہائیوں پرانے ریاستی قانون میں ایک جملہ ایسا کرتا ہے۔ یا پھر سیاست دانوں نے اس جملے کو رد کرنے کو کہا۔
شکاگو یونیورسٹی میں اربنزم کی پروفیسر ایملی ٹیلن نے کہا، “ہم نے اپنے لیے کتنی گندگی پیدا کر رکھی ہے،” “شہر کے اصولوں کی ماں۔”
بہت سے شہروں میں یہ اصول واضح طور پر بتاتے ہیں کہ پیون شاپ کے سو مربع فٹ فی سو مربع فٹ پارکنگ کی کتنی ضرورت ہے (فرنیچر اسٹور کے سو مربع فٹ کی پارکنگ سے مختلف)۔ وہ اس بات کی ہجے بتاتے ہیں کہ تعمیراتی ترقی کی تعمیر کرنے والوں کو لازمی طور پر لاگو کرنا چاہیے، کم از کم رقبہ جتنا ایک گھر پر قبضہ کر سکتا ہے، یا اپارٹمنٹ کی عمارت میں انفرادی اکائیوں کا سائز۔
آج بہت سے مینڈیٹ اپنے اصل ارادے سے الگ ہیں۔ (مذبح خانوں کو اصل گھروں سے دور رکھنا؟ اس بات کو یقینی بنانا کہ کوئی بھی لکڑی جلانے والے اسٹور فرنٹ کے اوپر نہ رہے جس میں آگ لگ سکتی ہے؟)
پروفیسر ٹیلن نے کہا کہ “آپ نے اس بات کو مکمل طور پر کھو دیا ہے کہ آپ ان تمام قوانین کے ساتھ کس قسم کا شہر حاصل کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔”
یہ اصول خاص طور پر تبادلوں میں رکاوٹ ہیں۔ نیویارک میں، ایک ہوٹل کے لیے 20 فٹ کا عقبی صحن درکار ہوتا ہے۔ لیکن رہائشی عمارت کے لیے 30 فٹ کی ضرورت ہوتی ہے۔ کیا اس کا مطلب ہے کہ ڈویلپرز کو چاہئے؟ رہائش بنانے کے لیے ہوٹلوں کے پچھلے حصے کو بند کر دیں۔? ہم ان عمارتوں کے درمیان ایسی باریک لکیریں کیوں کھینچتے ہیں جہاں لوگ مختصر مدت کے لیے سوتے ہیں اور جہاں لوگ مستقل سوتے ہیں؟ ایک صدی پہلے زیادہ تر امریکی شہر ایسا کوئی واضح فرق نہیں دیکھا.
اور ہم کیوں ایک دفتر کی عمارت کو گھر بنانے کے قابل بنائیں گے جب کہ دوسری سڑک کے پار نہیں بن سکتی؟
لوئر مین ہٹن میں 1977 کی دہلیز (اور شہر کے دوسرے حصوں میں 1961) بہت اہمیت رکھتی ہے کیونکہ علاقے میں زوننگ کے قوانین کہتے ہیں کہ دفتری عمارتیں رہائشی عمارتوں کے مقابلے حجم میں بڑی ہو سکتی ہیں۔ نتیجے کے طور پر، AIG کی عمارت کا صرف نصف حصہ قانونی طور پر رہائش گاہ بن سکتا ہے۔
اگر یہ احمقانہ لگتا ہے تو پرانی عمارتیں۔ اس اصول کو نظر انداز کرنے کی اجازت ہے; انہیں مکمل طور پر رہائش میں تبدیل کیا جا سکتا ہے، کچھ آرام دہ روشنی، ہوا اور صحن کی ضروریات کے ساتھ۔
لیکن ایسا شاذ و نادر ہی ہوتا ہے۔
ہارٹ فورڈ، کون میں زوننگ کو دوبارہ لکھنے میں مدد کرنے والی ایک معمار اور قانونی اسکالر سارہ برونن نے کہا، “جب آپ زوننگ کوڈز کو دیکھتے ہیں تو یہ بالکل واضح ہوتا ہے – پچھلی صدی سے کہ زوننگ کوڈز موجود ہیں – کہ وہ صرف طویل اور پیچیدہ ہو گئے ہیں۔” نیویارک کا اصل 1916 کا کوڈ تقریباً 14 صفحات کا تھا۔ آج، یہ تقریباً 3500 صفحات پر مشتمل ہے۔
شہروں میں مزید ممنوعات، مزید نسخے، مزید اپینڈکس ٹیبلز جمع ہیں۔ مزید رکاوٹیں.
نیویارک میں مقیم ایک ڈویلپر فل وارٹن نے کہا، “میرے پاس اس سامان کی تعمیر کے لیے ایک نام ہے۔” “میں اسے کلج کہتا ہوں۔”
جہاں کوئی معمول نہیں ہے۔
اس کہانی کا ایک اور حصہ بھی ہے جو قوانین اور رسمی قواعد کے بارے میں نہیں ہے، بلکہ اس سیاست اور ثقافت کے بارے میں ہے جو ان کے ساتھ ساتھ ابھری ہے۔
مثال کے طور پر، شہر کی نقل و حمل کے عہدیداروں سے عام طور پر ہر بائیک لین کے لیے عوامی میٹنگیں منعقد کرنے، یا ہر بس روٹ کے ساتھ قریبی جائیداد کے مالکان کے پاس جانے کی ضرورت نہیں ہے۔ شہروں میں وسیع پیمانے پر عوامی بھلائی کے لیے عوامی سڑکوں اور جگہوں کو تبدیل کرنے کا اختیار ہے۔ لیکن کچھ ایسا ہی ہوتا ہے ویسے بھی – پڑوسی پھر بھی نہیں کہتے، یا کوئی مقامی سیاستدان کرتا ہے۔، یا کوئی مقدمہ کی دھمکی دیتا ہے۔ اور شہر تسلیم کرتا ہے (یا سال ضائع کرنے کی کوشش نہیں کرتے)۔
یہ غیر رسمی قوتیں اکثر قانونی ضابطوں کی طرح طاقتور ہوتی ہیں، لیکن ان کو تبدیل کرنا اور بھی مشکل ہو سکتا ہے۔ نوح کازیس، مشی گن یونیورسٹی کے قانون کے پروفیسر۔ قانون ساز ایک قانون کو دوبارہ لکھ سکتے ہیں جو رہائشی عمارتوں کی کثافت کو محدود کرتا ہے، لیکن اس خیال کو جڑ سے اکھاڑ پھینکنا ایک بڑا کام ہے کہ قریبی مالکان ویٹو کثافت پر پہنچ جائیں۔
تبدیلی کی یہ ثقافتی مخالفت (اور پڑوسیوں کے ساتھ احترام) جزوی طور پر کے دور سے باہر بڑھتی ہے۔ شہری تجدید. یہ دولت بنانے کی ایک گاڑی کے طور پر رہائش پر امریکیوں کے بڑھتے ہوئے انحصار سے بھی پیدا ہوتا ہے۔ زیادہ سے زیادہ لوگ جائیداد کی بڑھتی ہوئی قیمتوں پر اعتماد کرتے ہیں، ممکنہ طور پر وہ تبدیلی کو روکتے ہیں انہیں خدشہ ہے کہ اسے نقصان پہنچ سکتا ہے۔.
پروفیسر کازیز نے مشورہ دیا کہ امریکی بھی تبدیلی کے بارے میں زیادہ قدامت پسند ہو گئے ہیں کیونکہ معاشرہ مزید امیر ہو گیا ہے۔
“اگر آپ 70 سال، یا 100 سال، یا 150 سال پیچھے جائیں، تو ایک عام فہم تھی کہ ہاؤسنگ اسٹاک یا پڑوس کا ڈیزائن کافی اچھا نہیں تھا۔ لوگوں کے پاس پلمبنگ نہیں تھی،” اس نے کہا۔ “تو آپ اسے کیسے ٹھیک کرتے ہیں کہ یہ گرفت کے لئے تیار ہوسکتا ہے، لیکن کیا اسے ٹھیک کرنا ہے اس طرح نہیں تھا۔ اور یہ اب سچ نہیں ہے۔”
تبدیلیوں کی کائنات جس پر ہم سب متفق ہو سکتے ہیں، سکڑ گئی ہے۔
لچکدار بھی افراد اور پورے شہروں کے لیے منافع بخش، یا کم از کم اقتصادی طور پر قابل عمل ثابت ہوا ہے۔ قلیل رہائش جائیداد کی قدروں اور ٹیکس کے خزانے کو بڑھاتی ہے۔
سان فرانسسکو اور نیویارک جیسے شہروں میں، لوگوں نے محسوس کیا کہ انہیں خوشحالی کے لیے نئی ترقی اور ترقی کی ضرورت نہیں ہے، ایرک کوبر نے کہا، جو نیویارک ڈیپارٹمنٹ آف سٹی پلاننگ کے ایک سابق دیرینہ اہلکار اور مین ہیٹن انسٹی ٹیوٹ کے ایک سینئر فیلو ہیں۔ انہوں نے کہا کہ اس مالی حقیقت نے نہ کہنے کی سیاست کو فروغ دیا۔
“یہ ایک ایسا باکس ہے جس میں ہم نے خود کو حاصل کیا ہے،” انہوں نے کہا۔ “اور ہمیں اس وقت تک کوئی راستہ نہیں مل سکتا جب تک کہ واقعی کچھ برا نہ ہو جائے۔”
انہوں نے کہا کہ نیو یارک میں وبائی بیماری، بے گھری کا بحران اور اعلیٰ عہدوں کی آسامیاں اب تک ایسی نہیں رہی ہیں۔
ایک مثال: وبائی بیماری غیر منفعتی ڈویلپرز کو ایک نادر موقع پیش کرتی دکھائی دیتی ہے۔ بند ہوٹلوں کو سستی رہائش میں تبدیل کریں۔. بریکنگ گراؤنڈایک غیر منفعتی معاون ہاؤسنگ ڈویلپر نے سوچا کہ اس نے کامل پراپرٹی دیکھ لی ہے: مڈ ٹاؤن مین ہٹن میں خالی پیراماؤنٹ ہوٹل، بریکنگ گراؤنڈ کے بے گھر کلائنٹس کے قریب اور ایک ایسے محلے میں جہاں وہ برسوں سے رئیل اسٹیٹ کا متحمل نہیں تھا۔
معاہدہ بالآخر ٹوٹ گیا۔ مقامی ہوٹل ورکرز یونین کا اعتراض. اب سستے داموں خالی ہوٹل دستیاب نہیں ہیں۔ اور مین ہٹن میں کسی کو بھی سستی رہائش میں تبدیل نہیں کیا گیا ہے۔
بریکنگ گراؤنڈ کی صدر برینڈا روزن نے کہا، “وہاں ایک موقع تھا – ایک وقتی موقع – جو بدقسمتی سے ہم نے اور ممکنہ طور پر دوسروں نے کھو دیا۔”
اس سال کے شروع میں پیراماؤنٹ میں، شہر نے اس کے بجائے ایک اور قسم کی عارضی رہائش کھولی: تارکین وطن کے لیے ہنگامی پناہ گاہ.
‘ہم ایک مختلف لمحے میں ہیں’
وہ قواعد جو لوئر مین ہٹن میں دفتری تبدیلیوں کو قابل بناتے ہیں آج کے دور کی بازگشت کے ساتھ۔ 1990 کی دہائی کے وسط میں، مالیاتی ضلع ریل اسٹیٹ کی کساد بازاری کی زد میں آ گیا تھا۔ وال اسٹریٹ بینکوں کو انضمام اور کہیں اور جدید دفاتر سے محروم کر رہا تھا۔ لوگ پرانی، خالی عمارتوں کا خوف تھا۔ اس پر جو کبھی امریکہ میں سب سے قیمتی ریل اسٹیٹ ہوا کرتا تھا۔
اس لمحے میں شہر کے ردعمل نے مالیاتی ضلع کی طویل مدتی تبدیلی کو ایک ایسی جگہ میں تبدیل کیا جہاں آج ہے۔ 80,000 سے زیادہ لوگ رہتے ہیں۔.
آرکیٹیکچرل مورخ اور اسکائی اسکریپر میوزیم کی سربراہ کیرول ولیس نے کہا، “حکومت کے اندر یہ احساس تھا کہ آپ معاشی ترقی اور سماجی پالیسی کے میکانکس کے ساتھ ٹنکر کر سکتے ہیں اور عوام کے لیے عام طور پر بہتر صورتحال بنا سکتے ہیں۔” اور ایک وسیع تر عقیدہ تھا جو اب کھو گیا ہے، انہوں نے کہا کہ لوگ حکومت پر ایسا کرنے پر بھروسہ کر سکتے ہیں۔
آج، اس نے کہا، “ہم ایک مختلف لمحے میں ہیں۔”
اور پھر بھی، جیسا کہ تعمیر شدہ ماحول کم لچکدار ہو گیا ہے، کچھ اس کے بالکل برعکس ہوا ہے کہ ہم کیسے رہتے ہیں۔ بہت سے لوگ اب چاہتے ہیں کہ ان کے گھر دفاتر ہوں اور ان کے دفاتر گھروں اور فالتو کمروں کی طرح محسوس کریں۔ ہوٹلوں کی طرح کام کرتے ہیں۔. آس پاس کی دکانیں آج بہت سے لوگوں کے لیے ایک سہولت ہیں، کوئی پریشانی نہیں۔
“ہم جس طرح سے رہ رہے ہیں وہ ان چیزوں کو الگ کرنے کے بارے میں نہیں ہے – وہ بہت زیادہ مربوط ہیں،” امیت پرائس پٹیل نے کہا، ایک فرم ڈائیلاگ کے شہری ڈیزائنر جنہوں نے طویل عرصے سے تبادلوں کے منصوبوں پر کام کیا ہے۔ “مشکل یہ ہے کہ ہماری سرگرمیاں اس فزیکل انفراسٹرکچر سے کہیں زیادہ فرتیلی ہیں جس میں ہم رہتے ہیں۔”
اس کو حل کرنے کے لیے، سب سے پہلے، اس بات کی ضرورت ہوگی کہ ہم سب اس بات پر متفق ہوں کہ زیادہ فرتیلا شہر بہتر ہوگا۔
>Source link>
>>Join our Facebook Group be part of community. <<